60% 중과세율 적용 1세대 3주택 이상 판정기준

60% 중과세율 적용 1세대 3주택 이상 판정기준

 

 

60% 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상 해당여부 판정시 수도권·광역시외의 지역과 수도권·광역시 중 광역시에 소속된 군 및 도농복합시의 읍·면 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다.

 

질의

〔주택소유현황〕

A주택 : 수원시 영통구 영통동 소재 아파트

B주택 : 안양시 안양동 소재 아파트

C주택 : 화성시 태안읍 배양리 주택 215평(㎡당 공시지가 : 150,000)

 

〔질의〕주택소유현황이 상기와 같은 경우 1세대 3주택에 해당하는지 여부 및 적용세율은 어떻게 되는지?

회신 (서면인터넷방문상담4팀-1279, 2005. 7. 21)

1. 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정에 의하여 60% 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상 해당여부를 판정함에 있어 수도권·광역시외의 지역과 수도권·광역시 중 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항·제4항의 규정에 의한 도농복합시의 읍·면 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다.

 

2. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것인 바, 이 경우 1세대가 소유한 주택 수를 계산함에 있어서는 모든 주택이 주택 수에 포함되는 것이다.

 

관계조문참조

소득세법시행령 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ①법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005.2.19 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방지치법」 제3조 제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면 (2005.2.19 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역

소득세법시행령 제162조의2[양도가액] ⑤법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

 

지정지역내 공익사업용 부동산 단기양도시 세율적용

투기지역내 부동산의 규정에 의한 실지거래가액 적용대상과 취득후 1년 이내의 부동산의 규정에 의한 기준시가 적용대상에 동시에 해당되는 경우에는 실지거래가액에 의하며, 이 경우 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 규정은 적용할 수 없다.

질의

〔사실관계〕

경기도 평택시 포승면 ○○리 산86-1 소재 종중소유 임야 약 700㎡를 2004.2.19. 증여로 취득하였는데, 당해 토지가 도로교통법 규정에 의해 안중-조암간 도로 확장을 위한 도로용지로 지정되어 2004.7.8. 공익사업을위한토지등취득및보상에 관한법률 제16조에 의거 평택시에 수용되어 보상금 약 35백만원을 받았다.

- 평택시 토지기투기지역 지정일 : 2004.2.26

- 당해 토지에 대한 도로교통법상의 사업고시일 : 2004.5.11

〔질의〕

1. 상기의 경우 취득후 1년이내 단기양도에도 해당되는데 이 경우 조세특례제한법 제85조 및 소득세법 제96조 제4항 및 같은법 시행령 제162조의 2 제4항에 의거 기준시가로 양도차익을 계산할 수 있는지 여부?

2. 투기목적의 단기 양도거래가 아니므로 양도소득세 세율은 50% 단일세율이 아닌 누진세율(9～36%) 적용대상은 아닌지?

회신 (서면인터넷방문상담4팀-1156, 2005. 7. 8)

1. 소득세법 제96조의 규정을 적용함에 있어서 당해 자산양도시 양도가액은 당해 자산의 양도가 동조 제1항 제6의 2호(투기지역내의 부동산)의 규정에 의한 실지거래가액 적용대상과 동조 제4항(취득후 1년 이내의 부동산)의 규정에 의한 기준시가 적용대상에 동시에 해당되는 경우에는 동조 단서의 규정에 의한 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 조세특례제한법 제85조의 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 규정은 적용할 수 없다.

2. 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 증여를 받은 날(증여등기접수일)이 취득시기가 되는 것이며, 당해 양도자산의 보유기간이 1년 미만인 경우 적용세율은 양도소득과세표준의 100분의 50이다.

관계조문참조

소득세법 제96조[양도가액] ①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6의2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.

조세특례제한법 제85조[지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례]

 

지정지역내 공익사업용 부동산 양도소득세 과세특례

지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 적용시 “지정지역으로 지정한 날”은 부동산별로 각각 적용한다.

질의

1. 다음의 마포구 합정동 419번지 일대의 합정 균형발전촉진지구 지역 부동산에 대한 조세특례제한법 제85조 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례의 적용요건은?

- 2003.11.18. 지역균형발전촉진구 지정, 2004.9. 개발기본계획 승인요청

- 2004.10. 개발기본계획확정(서울시)

- 마포구 주택투기지역 지정(2003.5.29), 토지투기지역 지정(2005.6.30)

- 개발방법 : 개발계획수립후 지구단위계획으로 확정하여 공간구조를 정비하고, 개발방식으로는 도시환경정비사업(구 도심재개발사업), 도시개발사업(공영개발) 등과 함께 서울시가 마련중인 뉴타운형 도시개발(민간주도 공영개발) 등을 활용할 계획으로 있다.

2. 마포구는 투기지역인데 당해 투기지역내 부동산에 대한 조세특례제한법 제85조 규정 적용시 주택과 토지를 구분하여 법적용을 하는 것인지?

회신 (서면인터넷방문상담4팀-1158, 2005. 7. 8)

거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역(부동산 투기지역)내의 부동산을 조세특례제한법 제85조 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날 및 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역으로 지정한 날 중 가장 빠른날을 말함) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것이며, 여기서 “지정지역으로 지정한 날“은 소득세법 시행령 제162조의 3 제1항이 정하는 기준과 방법에 따라 지정한 지역에 소재하는 부동산 중 동조 제3항의 규정에 의한 부동산별로 각각 적용하는 것이다.

관계조문참조

소득세법 시행령 제162조의3[지정지역 기준 등]

 

중과세율 적용대상에서 제외하는 소형주택의 범위

소형주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율 적용대상 주택에서 제외하는 것이나, 정비구역에 소재하는 주택을 정비구역 지정·고시일 이후 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용된다.

 

질의

〔주택현황〕민원인은 1993년 다가구주택 7가구를 취득하여 거주하여 오다가 2003.7.14. 다세대주택으로 구분등기하여 보유하던 중 2005년에 당해 주택중 2주택을 양도하였다.

주택의 규모는 대지 7평, 건평 11평 정도이고 국세청기준시가는 토지건물가액을 합하여 3,800민원 정도이고 양도실가는 8,500만원이다.

최근 당해 주택소재지가 주택정비구역인 재개발지구로 지정되었다.

〔질의〕2005년에 양도한 주택에 대하여 1세대 3주택이상 보유자로 중과세율(60%)이 적용되는지 여부 및 기준시가 또는 실지거래가액 중 어느 방법으로 신고하여야 하는지?

회신 (서면인터넷방문상담4팀-1234, 2005. 7. 19)

1. 소득세법 시행규칙 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60) 적용대상 주택에서 제외하는 것이나, 당해 주택이 동법 시행규칙 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖추었다 하더라도 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택을 정비구역 지정·고시일 이후 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용된다.

2. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 동법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이다.

관계조문참조

소득세법 시행규칙 제82조[소형주택의 범위] ①영 제167조의3 제1항 제9호에서 "재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택"이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.

1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것

2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것

3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것

소득세법시행령 제162조의2[양도가액]

 

장기임대주택 소유자에 대한 중과세율 적용

1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 장기임대주택은 소유주택 수에 포함하여 비과세 여부를 판정하는 것이며, 당해 장기임대주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니한다.

질의

1. 신축한 원룸 2채를 매입하여 임대사업자의 등록을 한 자가 주택 1채를 더 구입하여 임대하려고 하는 경우 5년이 되기 전에 자신이 살고 있는 주택을 매도하였을 때 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지? 아니면 중과세율이 적용되는지?

 

2. 매입임대주택을 취득후 5년이상 임대한 후에 타인에게 매도한 경우 조세특례제한법상 양도소득세가 감면되는지?

회신 (서면인터넷방문상담4팀-1211, 2005. 7. 14)

소득세법 제89조 제3호(1세대 1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택 수에 포함하여 비과세 여부를 판정하는 것이며, 당해 장기임대주택을 양도하는 경우에는 동법 제104조 제1항 제2의 3호의 규정에 의한 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용하지 아니한다.

참고로 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 2002.1.1.이후 취득(1999.8.20부터 2001.12.31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택으로서 취득당시 미입주주택은 제외)한 주택에 대하여 적용되는 현행 조세특례제한법상의 양도소득세 감면규정은 없다.