양도소득세 중과주택의 정리(부산지역을 중심으로)

□양도소득세 중과주택의 정리(부산지역을 중심으로) 

 

1. 2018년 4월 1일부터 다세대 주택을 대상으로 양도소득세가 중과된다. 3주택이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 매도하면 장기보유특별공제 배제는 물론이고 기본세율이 20% 가산된 세금을 부담해야 하므로 세금 부담이 급격하게 증가 할 것으로 예상된다. 하지만 3주택이상 보유자라고 해서 모두가 중과세 대상이 되는 것을 아니다. 중과세 대상에서 제외되는 주택의 조건이 있다는 것이다.

 

2. 중과세가 제외되는 주택을 살펴보면 아래와 같다.

보유주택 중 수도권, 광역시, 특별자치시(광역시 및 특별자치시 소속 군 및 읍면지역제외)외의 지역에 소재하는 주택 중 양도당시 기준시가가 3억 이하일 경우 중과세 대상에서 제외된다. 물론 보유주택 수의 계산에서도 제외된다. 즉 중과세대상에 제외되는 기준이 기준시가 3억과 지역기준이 적용된다는 것이다.

*1)부산 경우 기장군이 여기에 적용될 것을 판단됨: 가격기준만 적용됨:3억이하의 주택은 중과제외

 

3. 예를 들면

사례1: 부산 해운대구 A아파트를 소유하고 있는 김씨는 부산 기장군 소재B 아파트와 경남 김해시 C아파트를 소유하고 있다면 3주택 소유자가 되지만, 조정대상지역인 해운대구 A아파트를 매도하는 경우 중과세여부는 B아파트와 C아파트의 가격에 달려 있다. B와C 아파트가 모두 기준시가 3억 이상이라면 B아파트는 지역기준에, C아파트 금액기준에 해당됨으로 3주택 중과대상 주택이 되어 A아파트 양도 시 장기보유특별공제가 배제되면 기본세율에 20%가 추가되게 된다,

 

사례2: 만약 이때 B아파트가 4억, C아파트가 2.5억이라면 중과대상 보유 주택의 수에 C아파트가 제외되므로, A아파트 양도 시 기본세율에 10% 가산된 세금을 부담하게 된다.

 

사례3: 만약 B(*1), C아파트 모두 3억이하 라면 중과대상은 둘 다 제외된다. A아파트 양도 시 중과되지 않고 양도소득특별공제와 기본세율이 적용된다.

 

사례4: 만약 B아파트를 양도하는 경우 B아파트의 공동주택가액 3억미만인 경우는 중과대상에서 제외되지만 B아파트의 공동주택가격이 3억이상인 경우는 C아파트의 공동주택가액의 가격에 따라 2주택 또는 3주택으로 결정되면 이때 기본세율에 10% 또는 20% 적용될 것이다.

 

사례5: 만약 김해지역의 C아파트를 양도하는 경우는 중과세 적용에 해당되지 않으므로 기본세율로 적용하게 된다.

 

추신: 중과세에 해당되는 주택의 판단이 어려움으로 주택을 양도하기 전에는 반드시 전문가의 조언이나 국세청 콜센터의 상담을 참고한 후, 양도하는 것이 일반인이 선택할 수 있는 최선의 선택이 될 것이다.

 

*중과대상 2주택자의 경우는 수도권의 조정대상지역을 적용한다. 부산은 제외됨.

*양도하시기 전 필히 전문가의 상담을 하신 후 양도하시기 바랍니다.(국세청 콜센터 )