필요비와 유익비 비교

 

☐필요비와 유익비에 관한 법률관계

 

임대인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우 필요비와 유익비로 구분된다. 필요비와 목적물의 보존에 관한 비용이다.

 

1.필요비 : 임대인에게 본래 수선의무가 있는 바, 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통사의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 깨진 유리창을 갈아 끼우거나 새는 지붕을 수리한 비용이 그 예이다. 필요비는 당사자 사이의 특약으로서 임차인 부담으로 할 수 있으나 이 경우 임대료에 반영되어야 한다.

 

2.유익비 : 유익비는 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용으로서 본래 임차인이 지출하여야 하는 것이 아니지만 목적물의 가치가 증가한 경우 임대인이 부당이득한 셈이 되므로 유익비는 임차 종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 임대인이 상환하여야 한다. 유익비 청구기간도 목적물 반환일로부터 6개월이지만 유익비에 대하여는 법원이 기한을 허여하면 그 기한이 도래한 날로부터 기산된다.

 

3.법률적 관계 : 필요비나 유익비의 비용상환청구권에 대하여는 유치권이 발생하므로 비용상환이 지체된 경우 임차인이 유치권을 행사하여 명도를 거부 할 수 있다. 임대차 기간이 만료된 후에 지출한 비용은 불법점유이므로 유치권이 생기지 않는다. 비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 약정으로 포기할 수 있다.

 

4.기타 : 통상의 임대차계약서에 필요비와 유익비 상환청구권을 포기한다고 기재하는 경우가 많은데, 본래 임대인에게 수선의무가 있는데도 필요비 상환청구권까지 포기하게 하는 것은 부당하고 특히 약관인 경우 무효라고 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

☐사례 중심의 필요비와 유익비에 비교

1.필요비의 조건

1)민법 제367조의 비용 청구 시 경매목적부동산에 (근)저당권이 설정되어 있어야한다

2)목적부동산을 점유함에 있어 정당한 권원이 있어야한다

3)소유자가 아닌 자가 필요비를 지출한때에는 소유자의 사전 동의 또는

사후동의를 필요로 한다

4)소유자와의 계약시 원상회복의 특약이 없어야한다

5)소유자를 채무자로 하는 비용이어야한다

6)변제기가 도래하여야한다

7)지출한 비용이 수선/유지/관리를 위한 비용이 아니어야한다

 

2.유익비의 조건

위 필요비의 요건에 추가하여 아래사항을 추가하여야한다

1)유익비의 지출로 목적부동산의 객관적 가치가 증가하여야한다

2)객관적가치의 증가분이 비용상환청구 시에도 현존해야한다

3)가치증가부분에 대한 입증책임은 비용의 상환을 청구하는 청구자에게 있다

4)유익비청구의 한도는 유익비를 발생시킨 목적물의 당시가치의 한도로 한다

 

3.인정사례

1) 기름보일러를 가스보일러로 교체한 경우( 서울지방법원 본원 1999.4.29)

2) 임차인이 집앞 통로의 포장비용을 지출한 경우(인천지방법원 1998.11.24)

 

4. 미 인정사례

1) 방바닥의 균열을 수선한 사례(수선 및 관리의무) (1983.9.27)

2) 임차목적상 필요한 지출(다방의 영업을 위해 지출한 필요비 유익비)

(대법원 1968.12.17 68다 1923)

 

5.경매실무

1)원상 회복 등 상환청구를 배제하는 특약이 있으면 불인정

2)사전사후의 동의가 없으면 불인정

3)비용에 대한 입증서류( 세금계산서(간이계산서 안됨), 임대인의 공정증서, 확정판결 등)

4)불명확한 경우 별도의 소송으로 사실관계를 다투도록 한다