재개발 재건축 주요 이슈 요약

 

 

재개발 재건축에 관련된 내용을 정리해 보았습니다. 물론 두서는 없읍니다.

더 깊은 내용은 메일로 연락을 주시면 함께 연구하였으면 좋겠습니다. 

메마른 사막에 시원한 샘물의 느낌을

엄 만 성 배상

평안함 : 담담함. 잠잠함. 안정감. 풍성함. 기쁨. 여유로움.

잿빛바다. 호수. 폭포수. 샘물. 오아시스.

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재개발 재건축 주요 내용[엑기스]정리[2010. 12. 22화요일]

 

-정비구역지정 전에 추진위 가능 구역범위가 정해져 있지 않은 상태임에도 불구하고 추진위를 구성하는 것이 논리적이지 않음에도 불구하고.............................................................

-정비구역지정의 의미: 법령제한. 비업무용부동산의 기준. 감면등의 규정. 1가구1세대기준

-일반적으로 정비사업자등의 계약내용: 추진위에서 조합설립까지를 1차 계약기간으로 하고 조합설립에서 청산까지를 2차 계약기간으로 정함. - 전체용역대금 약 20억 정도됨

-추진위에서 조합설립되면 조직변경으로 간주됨-도정법에서 규정하고 있음-사실적 판단임

현실적으로 추진위를 폐업신고하고 조합으로 신규 사업자등록함-국세청의 전산상의 문제임

추징위에서 양수도계약에 의하여 조합으로 조직이 변경되지만 자산과 부채의 양수도임으로 이월결손금등은 이월되지 않음[국세청견해]. 그러나 사실적으로 조직의 변경임으로 소송등을 통하여 가능할 것으로 판단되나, 사업의 안정성과 예측가능성의 확보라는 측면에서 사실상 이월결손금을 통한 조세부담은 별로 커지 않을 것으로 판단됨

-추진위 결산료는 용역비청구 항목으로 3백에서 5백만원 정도 청구함

-감사수수료 역시 3백에서 5백 청구됨

-일반적으로 선호하는 시공사는 삼성물산[래미안]으로 향후 발전가능성이 높고 분쟁이 없는 지역을 선정함 - 투자 가능성 높음

-철거업체 - 조직업체나 북파회 등에서 실시하고 있음

-사업시행인가 - 건축허가일로 의제함. 사업시행자로 인정함.

-추진위에서 조합으로 조직변경이 되는 경우 조합설립7일전까지 회계감사를 실시함

-사업시행인가일부터 21일이내 조합원분양신청을 받음:이때 사업성이 좋으면 조합원의 입장에서 신청하는 것이 유리함

-관리처분계획인가시: 종전토지가 부동산으로 전환되어 입주권이 됨

-관리처분, 이전및철거 전에 양도시 - 입주권으로 보아 양도세를 과세함

-관리처분이 확정되면 최종면적기준이 확정되고 이에 따라 부가가치세의 정산이 필요함

-불입청산금[징수청산금]:추가부담금 / 교부청산금[환급청산금]

-교부청산금

현금청산을 요청하는 경우 - 이주및철거전에 일시에 지급함 - 양도소득세 과세문제발생

규모등이 적은 경우 - 이주및철거전에 일시에 지급함 - 양도소득세 과세문제발생

분양신청하지 않은 조합원 - 이주및철거전에 일시에 지급함 - 양도소득세 과세문제발생

분양신청한 조합원 - 교부청산금을 분활로 지급함 - 양도세 계산시 장기할부판매로 볼 것이가에 대한 해석이 분분하였다 - 일반양도로 보고 최종잔금, 이전고시, 빠른날자를 양도로봄 - 그러나 도정법에서는 청산시에 지급하도록 규정되어 있다. - 조합의 규정으로 결정함

-착공까지 2-3년 소요됨

-완성 즉 준공시점에 회계감사를 실시함 - 2천에서 3천 정도 지급됨

-입주 및 분양신청

-조합해산 - 분배의 의미

법인의 청산소득에 대하여 법인세를 과세하지 않음

-추진위에서 수익사업에 기제하여 고유번호로 비영리법인의 사업자등록을 부여받지 말고 일반사업자로 사업자등록을 신청하도록 함

-추진위에서 조합의 변경은 조직의 변경이 맞음에도 불구하고 국세청의 전산상의 문제로 인하여 폐업 및 신규신청으로 처리하고 있으므로 국세심사소, 소송등에서 확인될 수 있음

-재개발사업은 조세의 절감도 중요하지만, 예측가능성과 사업의 안정성이 매우 중요함.

재개발사업은 절세가 중요하지 않음

-선급비용처리함 - 추진위 - 공사원가로 반영함 - 이월결손금 승계문제가 발생함으로

-조감법107조4에 의거 비영리법인으로 의제하고 있음

-건설업/ 주택신축판매업

그러나 중소기업에 해당되지 않으므로 중소기업에 관련한 감면은 받을 수 없음

-추진위에서 부가가치세를 적극적으로 환급받을 필요가 있음

사업계획서를 작성하여 이를 근거로 환급받은 후 관리처분계획이 인가되면 정산하면 됨

-부가가치세 환급

도시설계/환경평가/감정평가비/철거비:토지조성원가

도시정비사업비/회계수수료/변호사비용/공통비용으로 안분계산필요함

건축공사/건축설계:과세분면세분구분

-회계감사시 지출금액 기준: 발생주의 기준

-국세청에서는 조합원이 추가부담한 청산금에 대해서는 수익분양금으로 보고 있으나 실무상 많은 문제점이 발생함.

징수청산금에 대하여 법인세를 부과하여야 한다고 주장하고 있음:국세청 입장

조합원분의 분양금 대비 원가는 결손이 될 수 있으므로 조합에 유리할 수 있음

-이자금융비용은 기간비용처리함

-영리법인 : 순자산증가설 / 비영리법인 : 열거주의

-청산소득법인세 및 의제배당

청산소득법인세는 과세하지 않음 - 조특법 104조7규정에 의하여 의제비영리법인으로 규정

일반분양분관련 이익의 분배는 의제배당에 해당함 14.3%과세

-정비사업관련 원천세실무

이자비용 : 은행 15.4% 시공사이자비용 : 25%[주민세 해당없음]

사업소득 : 3.3%[사회자비용등] 기타소득 : 22% 배당소득 : 15.4%

-시공사 선정 총회

입찰보증금 수령시 : 보통예금 40억 / 입찰보증금 40억

총회비용 : 총회비용 10억 / 보통예금 10억

-지방세

재개발조합은 감면규정있음

재건축조합은 감면규정없음

-공공관리제도 : 2010.10[www.cleanup.seoul.go.kr]

사업시행인가 후 시공사 선정으로 제도가 개선되었으므로 협력업체 자금에 어려움이 있음

철거는 토지원가에 반영됨

시공사에서 세금계산서를 발행하는 경우 건축부분과 철거부분을 구분하여 발행하여 줄 것을 요청하여야 함

철거비용은 총비용에 5%정도 해당됨

개선제도에 따라 철거용역을 시공사가 함께 할 수 있도록 개선됨

-환지이론

평면환지 : 토지 - 토지로 변경

입체환지 : 토지+건물 -건물+토지[부속부동산]으로 변경됨

-조합원은 직접 보존등기 됨

-일반분양분은 조합으로 보존 등기 된 후 이전등기 함

                                                                                     [이상]