[스크랩] 종합 부동산세 요약및 계산사례

주택의 경우

종전에 건물분은 재산세, 부수토지분은 종합토지세로 구분평가·구분과세되던 것이

1차로 시군구에서 통합평가·통합과세방식으로 재산세가 과세되며,

2차로 인별(부부 별산) 소유주택의 재산세 과세표준의 합계액이 4억5천만원(기준시가 및

        공시 개별주택가액의 50%) 초과분에 대해 12월1일부터 15일 중에

        종합부동산세를 자진 신고·납부해야 합니다.

 

나대지와 사업용 토지의 경우에도

시군구에서 1차로 재산세를 과세하고,

2차로 인별로 합산하여 나대지(종합합산대상)의 경우 3억원(공시지가의 50%) 초과분,

        사업용 토지(별도합산대상)의 경우 20억원(공시지가의 50%) 초과분에 대해

        종합부동산세를 자진 신고·납부해야 합니다.

 

기준금액 초과분에 대한 1차 재산세액은 종합부동산세 계산시 전액이 공제되며,

세부담이 급증하지 않도록 개별 세부담 상한선을 두어 종합부동산세를 포함한 보유세 부담 증가율이

전년 대비 50%를 넘지 않도록 하고 있습니다.

아직 시행령이 없어 법 조문 중심으로 비교적 자세하게 요약하였고 계산사례를 첨부하였습니다.

신설된 법이기에 친숙하지는 않지만 의뢰인들이 많은 관심을 갖는 것 중에 하나입니다.

별표를 한 "주택에 대한 종합부동산세"와 "토지에 대한 종합부동산세" 및

               "주택에 대한 종합부동산세 계산 사례" 를 이해하는 것이 필요하다고 봅니다.

계산문제를 같이 풀어 보는것이 본문의 이해에 도움이 될 것으로 보여집니다.

 

의뢰인들은 종합부동산세에 대해 공포감을 가지고 있을 수도 있습니다.

그것은 보유 부동산이 많아서 이기도 하고 종부세에 대한 이해 부족에 기인하기도 합니다.

 

종부세는 우리가 알고 있는 대로 주택.나대지.사업용토지별로 각각 계산하며

상가.업무시설 등 사업용 건축물은 제외되고

더우기 부부재산도 합산하지 않음을 의뢰인에게 인지시켜야 할 것입니다.

 

 ●종합부동산세 요약 및 계산사례

 

                                                           

고액의 부동산 보유자에 대하여는

부동산보유세를 과세함에 있어서 지방세의 경우보다 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하여

부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모함으로써

지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

◎ 과세기준일(법 제3조)

   종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제190조에 규정된 재산세의 과세기준일로 한다(6월1일)

◎ 납세지(법 제4조)

  *.납세의무자가 개인 또는 법인으로 보지 아니하는 단체인 경우에는

    소득세법 제6조의 규정(주소지 등)을 준용한다.

  *.납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는

    법인세법 제9조제1항 내지 제3항의 규정(등기부상의 본점 또는 주사무소의 소재지 등)을

    준용한다.

◎ 과세구분 및 세액(법 제5조)

 ①종합부동산세는

    주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.

 ②토지에 대한 종합부동산세의 세액은

    토지분 종합합산세액과 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다.

◎ 비과세 등(법 제6조)

 ①지방세법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 감면규정과

    지방세법의 시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은

    종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.

 ②위 ①항을 준용함에 있어 그 감면대상인 주택 또는 토지의 재산세 과세표준에서

    그 과세표준에 당해 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을

    곱한 금액을 공제한 후의 금액을 이 법에 의한 재산세 과세표준으로 본다.

 ③지방세법의 시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라

    종합부동산세를 경감하는 것이

    종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우로서

    대통령령이 정하는 경우에는 그 규정을 적용하지 아니한다.

 

★. 주택에 대한 종합부동산세

                                                      

1.납세의무자(법 제7조제1항)

  주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자는 지방세법상 주택분재산세의 납세의무자로서

  국내에 소유하는 주택의 지방세법상 과세표준의 합계액이 4억5천만원을 초과하는 자로 한다.

 

※ 종합부동산세 주택과세표준의 합산 제외대상 주택(법 제7조제2항)

  주택에 대한 종합부동산세의 과세기준인 주택과세표준의 합계액 4억5천만원을 계산함에 있어서

  ¤ 임대주택법에 의한 임대주택으로서 일정기준을 충족하는 주택과

  ¤ 사원용 주택 및 주택건설 사업자의 미분양주택 등

  ¤ 정책목적상 종합부동산세를 과세하기가 적합하지 않은 주택은 제외한다.

2.과세표준(법 제8조)

  주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은

   납세의무자별로 주택분 재산세 과세표준을 합한 금액에서 4억5천만원을 공제한 금액으로 한다.

   다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

3.주택에 대한 종합부동산세의 세율(법 제9조)

 

  과세표준  5억5천만원 이하분은                                1,000분의 10으로,

           5억5천만원 초과 45억5천만원 이하분은      1,000분의 20으로,

          45억5천만원 초과분은                       1,000분의 30으로 각각 함.

    산식 =과세표준×세율-(주택분 재산세액 - 199만원)

   *.납세의무자별로 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중 199만원을 초과하는 금액은

       주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.

        - 199만원은 주택분 재산세 과세표준 4억5천만원의 주택분 재산세액임

 

   *.위 주택분 재산세로 부과된 세액에는

       법 제7조제2항 각호의 주택에 주택분 재산세로 부과된 세액은 제외하며,

       지방세법 제188조제3항에 의하여 가감조정된 세율이 적용된 경우에는

       표준세율에 의하여 계산한 세액을 말한다

 

    *.주택분 재산세 표준세율

        과세표준이 4000만원 이하의 경우 0.15%,

                         4000만원 초과~1억원 이하는 0.3%, 1억원 초과는 0.5% 

 

4.세부담의 상한(법 제10조)

  당해연도의 주택에 대한 재산세액상당액과 종합부동산세액상당액의 합계액이

   전년도의 당해 세액상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는

   그 초과하는 세액은 없는 것으로 본다.

 

  ［당해연도의 주택(재산세액 ＋종합부동산세액)］- 전년도의 당해 세액상당액×1.5 = x 라고 하면

  이 x를 계산한 당해연도 종합부동산세액상당액에서 차감하고 주택분 종합부동산세로 납부한다.

 

  이 세부담의 상한 계산법은 아래의 토지에 대한 종합부동산세에서도 동일하며

  다만 종합합산과세대상과 별도합산과세대상 별로 각각 계산한다.

★. 토지에 대한 종합부동산세

1.납세의무자(법 제12조)

  종합합산과세대상인 경우 당해 토지에 대한 지방세법상 과세표준의 합계액이 3억원,

  별도합산과세대상인 경우 당해 토지에 대한 지방세법상 과세표준의 합계액이 20억원을

                                        초과하는 자로 함.

2.과세표준(법 제13조)

 ①종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로

    당해 과세대상 토지의 재산세 과세표준을 합한 금액에서 3억원을 공제한 금액으로 한다.

 ②별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로

    당해 과세대상 토지의 재산세 과세표준을 합한 금액에서 20억원을 공제한 금액으로 한다.

   *.“재산세 과세표준”이라 함은

     토지·건축물·주택에 대한 지방세법 제111조제2항의 규정에 의한

        시가표준액에  적용비율(100분의 50)을 곱하여 산정한 가액을 말한다.

3.세율(법 제14조)

 

  ①종합합산과세대상인 경우 :

 

   과세표준    7억원 이하분은                         1,000분의 10으로,           

                   7억원 초과 47억원 이하분은        1,000분의 20으로,

                 47억원 초과분은                          1,000분의 40으로 각각 하고,

 

    산식 =과세표준×세율-(종합합산 토지분 재산세액 - 125만원)

  *.납세의무자별로 당해 과세대상토지에 대하여 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중

     125만원을 초과하는 금액은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.

     - 125만원은 토지분(종합합산) 재산세 과세표준 3억원의 토지분 재산세액임 

     

  *.위 토지분 재산세로 부과된 세액이 지방세법 제188조제3항의 의하여

     가감조정된 세율이 적용된 경우에는 표준세율에 의하여 계산한 세액을 말한다.

 

   *.토지분 재산세 표준세율(종합합산대상)

        과세표준이 5000만원 이하의 경우 0.2%,

                         5000만원 초과~1억원 이하는 0.3%, 1억원 초과는 0.5% 

  ② 별도합산과세대상인 경우 : 

 

   과세표준  80 억원 이하분은                             1,000분의    6으로,

                  80 억원 초과 480억원 이하분은         1,000분의 10으로,

                480 억원 초과분은                             1,000분의   16으로 각각 함.

 

  *.납세의무자별로 당해 과세대상 토지에 대하여 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중에서

     680만원을 초과하는 금액은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.

     - 680만원은 토지분(별도합산) 재산세 과세표준 20억원의 토지분 재산세액임 

 

     산식=과세표준×세율-(별도합산 토지분 재산세액 - 680만원)

4.세부담의 상한(법 제15조)

    당해연도의 종합합산과세대상 및 별도합산과세대상 토지에 대하여

   각 과세대상토지에 대한 재산세액상당액과 종합부동산세액상당액의 합계액이

   전년도의 각 당해세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는

   각각 그 초과하는 세액은 없는 것으로 본다.

◎ 신고 ·납부(법 제16조)

  납세의무자는 매년 납부하여야 할 종합부동산세의 과세표준과 세액을

  당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 납세지 관할세무서장에게 신고 · 납부하여야 한다.

◎ 결정과 경정(법 제17조)

   관할세무서장 또는 납세지 관할지방국세청장은

   납세의무자가 신고를 하지 아니한 때에는 과세표준과 세액을 결정하고,

   신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 과세표준과 세액을 경정하며,

   임대주택에 대한 추징사유가 발생한 때에는 경감받은 세액을 추징하여야 한다.

◎가산세(법 제18조)

  종합부동산세의 납세의무자가

  신고 또는 납부의무를 이행하지 아니한 때 또는 임대주택에 대한 추징사유가 발생한 때에는

  산출세액 또는 부족세액에 다음 각호의 금액을 가산한다.

 

1.미신고 · 미달신고 가산세 :

   산출세액 또는 부족세액의 100분의 20

 

2.미납부 · 미달납부 가산세 :

    미납부세액(또는 부족세액)×납부기한의 다음날(12.16)부터 자진납부일 또는

                                                         납세고지일까지의 기간 × 대통령령이 정하는 이자율

  *.가산세에 관한 특례(부칙 제3조)

    가산세는 시행일(05.01.05)부터 3년간은 면제하되

    면제기간동안 기한이내에 신고·납부의무를 이행하는 경우에는

    산출세액의 100분의 3에 상당하는 금액을 그 산출세액에서 공제한다.

◎ 물납(법 제19조)

   관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는

   물납을 허가할 수 있다.

◎ 분납(법 제20조)

   관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는

   그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 45일 이내에 분납하게 할 수 있다.

◎ 과세자료의 제공(법 제21조)

   ①시장·군수는 당해연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지,

       토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정자치부장관에게 제출하여야 한다.

      다만, 시장·군수는 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를

         매분기별로 당해 분기의 종료일부터 10일 이내에 행정자치부장관에게 제출하여야 한다.

 

   ②행정자치부장관은 주택과 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여

      납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후,

      주택은 매년 8월 31일까지(토지는 매년 10월 15일까지) 국세청장에게 통보하여야 한다.

 

   ③행정자치부장관은 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는

     납세의무자별로 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 과세표준과 세액을 재계산하여

     매분기별로 당해 분기의 종료일의 다음달 말일까지 국세청장에게 통보하여야 한다.

 

    *.참조 : 주택이라 함은

       세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는

       일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분하고,별장은 제외한다.
        이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.

★주택에 대한 종합부동산세 계산 사례

예를 들어,

04년 재산세가 306만원 과세된 서울 강남 타워팰리스 73평형(기준시가 16억원)의 경우,

보유세 과세표준은 8억원(16억원×50%)이며,

이에 따른 05년 보유세는 재산세 374만원과 종합부동산세 175만원으로 총 549만원이나,

전년도 부담세액의 1.5배인 459만원이 세부담 상한액이므로,

종합부동산세는 175만원에서 상한 초과액 90만원을 공제한 금액인 85만원만 납부하면 된다.

(풀이)

①.재산세 계산 :

   ￦40,000,000×0.15%＋￦60,000,000×0.3%＋￦700,000,000×0.5%＝￦3,740,000

 

②.재산세 공제액 계산(①－￦1,990,000) :

                   ￦3,740,000－￦1,990,000＝￦1,750,000

 

   *.￦1,990,000은 재산세 과세표준 4억5천만원의 재산세액이며,

       199만원을 초과하는 ￦1,750,000은 아래의 종합부동산세액에서 이를 공제한다.

 

   *.종합합산과세대상인 경우는 125만원을 초과하는 금액을,

     별도합산과세대상인 경우는 680만원을 초과하는 금액을 각각 공제한다.

    

③.종합부동산세 과세표준 : 재산세과세표준－4억5천만원

                                         8억원－4억5천만원＝3억5천만원

 

④.종합부동산세 산출세액 : 3억5천만원×10/1000＝￦3,500,000

⑤.종합부동산세액(④－②) : ￦3,500,000－￦1,750,000＝￦1,750,000

 

⑥.세부담의 상한 계산 :

     주택에 대한 총세액상당액(①＋⑤)이 전년도 부담세액의 1.5배한도로 초과 부분 공제

         (￦3,740,000＋￦1,750,000)－￦3,060,000×1.5＝￦900,000

 

⑦.종합부동산세 실제 납부세액(⑤－⑥) : ￦1,750,000－￦900,000＝￦850,000

⑧.보유세 총 납부세액(①＋⑦) : ￦3,740,000＋￦850,000＝￦4,590,000

 

*.계산 단계를 순서에 맞춰 세분화 시켜 보았는데 익숙하여 지면 단계를 줄일수도 있을 것입니다.

출처 : 부동산투자

글쓴이 : 신산 원글보기

메모 :